なぜNYCのアパートがNYCBにとって大きな問題になるのか

投資家らは今月これまでに、商業用不動産金融会社ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ(NYCB)の株式に制裁を加えている。 その理由を理解するには、ニューヨーク市の定番である家賃安定型アパートの経済状況の変化を理解するのが役立ちます。

地方銀行の最大の融資エクスポージャーはアパートだ。 そのポートフォリオの約半分はビッグアップルの集合住宅に関連しており、毎年の家賃の値上げは政府によって規制されている。

これは投資家を不安にさせた。 ウォール街は、金利上昇と家賃値上げの新たな制限により、1,160億ドルの貸し手が長期にわたって予想される損失に耐えられるかどうか疑問視しており、最終的には価値が以前よりも大幅に低下する可能性がある。

ニューヨーク州ヒックスビルに本拠を置く銀行は、状況は制御下にあると投資家に説得しようとしている。

NYCBの新最高経営責任者アレッサンドロ・ディネロ氏は水曜日、アナリストに対し、同社は商業用不動産へのエクスポージャーを削減すると語った。 約30億ドルの銀行融資はオフィス不動産に縛られており、大都市での勤務形態の変化に伴い、将来的に弱くなる可能性のあるもう一つの分野となっている。

ディネロ氏と他の取締役会メンバーは金曜日にNYCB株を約87万3,000ドル購入し、その信任投票により株価は17%上昇した。

同社は配当を削減し、1月に2億5200万ドルの四半期純損失を計上してアナリストを驚かせた。 31日から53%下落したままだ。 同銀行は本日、オフィス不動産や集合住宅に関連する減損に備え、将来の貸付損失に備えて5億5,200万ドルを積み立てたと発表した。

NYCB のルーツはニューヨーク市にあります。 1859 年にクイーンズ郡貯蓄銀行として設立され、ニューヨーク州によって認可された最初の貯蓄銀行としてクイーンズに設立されました。 同社は 1993 年に株式を公開し、その後数十年で家賃安定ビルの所有者に対する市内最大の金融業者の 1 つとなりました。

ファイル写真: 2024年1月31日、ニューヨーク市で閉店したニューヨーク・コミュニティ銀行の支店の前を通り過ぎる男性。 ロイター/マイク・シーガー/ファイル写真

ニューヨーク市にあるニューヨークコミュニティ銀行の支店。 (マイク・シーガー/ロイター/資料写真) (ロイター/ロイター)

ニューヨーク市のアパートのほぼ半数は家賃が安定しています。 これは、特に 1974 年より前に建てられた古い建物において、一部のユニットを手頃な価格で維持するために設計されたシステムです。

集合住宅を長い間価値あるものにしていたのは、家主が市場価格に合わせて家賃を引き上げる自由を与える現地法であり、これらの不動産は低額だが安定した収入を生み出していた。

ニューヨーク州の2019年の変更では家賃の値上げが制限され、建物所有者の利益が圧迫され、不動産を修繕するインセンティブが低下した。 その後のインフレと金利の上昇により、これらの建物の維持費と借金がより高価になりました。

ニューヨーク州ニューヨーク市 - 5月19日: 2023年5月19日、ニューヨーク州ニューヨーク市のローワー・イースト・サイドで見られる、現在は高価なアパートに改装された古いアパートの建物。  (写真提供:アンドリュー・リキテンスタイン/コービス、ゲッティイメージズ経由)ニューヨーク州ニューヨーク市 - 5月19日: 2023年5月19日、ニューヨーク州ニューヨーク市のローワー・イースト・サイドで見られる、現在は高価なアパートに改装された古いアパートの建物。  (写真提供:アンドリュー・リキテンスタイン/コービス、ゲッティイメージズ経由)

ニューヨーク市のローワー イースト サイドのアパートメントの眺め。 (アンドリュー・リキテンスタイン/コービス、ゲッティイメージズ経由) (アンドリュー・リキテンスタイン、ゲッティイメージズ経由)

現在懸念されているのは、融資の期限が近づいたり、これらの資産が大幅な値引きでの売却を余儀なくされたりするにつれて、損失や債務不履行が積み重なり始めることだ。

それが昨年末、連邦預金保険公社が、2023年に規制当局に差し押さえられる3大金融機関のうちの1つであるシグネチャー・バンクがかつて保有していた家賃規制対象の建物を裏付けとした約150億ドルのローンを売却したときに起こったことだ。 売上高39%。

「どれもすぐには起こらない」

現在の苦境から抜け出そうとするNYCBにとって、これは課題だ。 商業用不動産の集中を減らしたいが、損失を出さずに減らすのは難しいと同社は述べている。

“私は思う [NYCB] 投資家が懸念するのは当然だ」と元銀行家で、米国の小規模銀行に株式や預金資金を提供する資産管理・顧問会社ストーンキャッスル(ニューヨーク市に拠点を置く)の現在最高経営責任者(CEO)を務めるジョシュア・シーゲル氏は語った。

シーゲル氏は、ニューヨーク市の集合住宅市場の力学について詳しく説明し、「市にとっては悪い結末になるだろう。なぜなら、私たちは皆、お金を借りていて、誰かが支払わなければならない時期にあるからだ」と語った。

ジャニーのアナリスト、クリス・マリナク氏はヤフー・ファイナンスに対し、「彼らが何をしたいのか知りたいのは、自社の業務を多様化することだ」と語った。

しかし、「株価を心配している投資家にとって、これらはどれもすぐには起こらないだろう。」

格付け会社ムーディーズは今週、NYCBの信用格付けをジャンクに格下げしたと発表し、家賃規制のあるアパートへの同行のエクスポージャーを強調した。 ムーディーズは、こうした建物は「歴史的にはうまく機能してきた」が、「このサイクルは異なる可能性がある」と述べた。

ニューヨーク・コミュニティ銀行は先週、家賃で規制されたポートフォリオの融資対価値比率は58%、不良債権比率は少なくとも0.52%であると発表した。 しかし、「批判された」融資はポートフォリオの14%、つまり24億ドルを占めた。

同銀行の集合住宅帳簿全体では、不良債権が8.3%を占めていた。

「2008年に見たものとは何も変わらない」

アナリストらは、NYCBの問題が特殊なものなのか、それとも全米の多くの地方銀行にとってさらに大きな足かせの始まりなのかについて議論している。

住宅ローン銀行協会によると、商業用不動産ローン残高の約半分を銀行が所有しており、小規模銀行が過半数を占めている。

アポロ(ヤフー・ファイナンスの親会社)の首席エコノミスト、トーステン・スロック氏によると、非所有者居住の商業用不動産ローンの金利は第4・四半期に上昇し、2013年以来の最高水準となった。

シーゲル氏によれば、これは全国的な危機ではないという。 「これは市場の危機であり、大都市の商業不動産の空室率がこれほど高かったことはないと私が最初に言いたい。」 彼が追加した。

ジャネット・イエレン財務長官は木曜日、上院議員に対し、商業用不動産の脆弱性は「銀行システムにシステミックリスクをもたらすものではない」と「私は信頼し信じている」と述べた。

ジャネット・イエレン財務長官は、2024年2月8日木曜日、ワシントンの国会議事堂で、金融安定監視委員会の議会への年次報告書を検討する上院銀行・住宅・都市問題委員会の公聴会で証言する。  (AP写真/マリアム・ズハイブ)ジャネット・イエレン財務長官は、2024年2月8日木曜日、ワシントンの国会議事堂で、金融安定監視委員会の議会への年次報告書を検討する上院銀行・住宅・都市問題委員会の公聴会で証言する。  (AP写真/マリアム・ズハイブ)

ジャネット・イエレン財務長官は先週木曜日、上院議員の前で証言した。 (マリアム・ズハイブ/AP写真) (関連報道機関)

しかし「小規模銀行はこうした動きによってストレスを受ける可能性がある」。

元FDIC議長のシーラ・バー氏は同日、ヤフー・ファイナンスに対し、貸し手が商業用不動産の損失を吸収するのに十分な準備金を確保しなければ「さらに数件の銀行破綻」が起こる可能性があると語った。

しかし、「2008年に我々が見たものとは違う」と同氏は付け加え、最終的に全米最大手の金融機関の一部や全米の数百の銀行を破綻させた不動産崩壊について言及した。

David Hollerith は Yahoo Finance の上級記者で、銀行業務、仮想通貨、その他の金融分野を担当しています。

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